Mietrecht
Unterhalt und Reparaturen
Als Faustregel gilt: Der Mieter ist verantwortlich für den Unterhalt der Wohnung und kleine Reparaturen, sowie die Reparatur der Schäden, die er selbst verursacht hat. Der Vermieter ist verantwortlich für größere Schäden (die nicht vom Mieter verursacht wurden), sowie für Reparaturen, die durch normale Abnutzung entstehen.
„Der gute Hausvater“ – Unterhalt
Der Mieter muss das Mietobjekt als „guter Hausvater“ verwalten. Dies bedeutet, dass er sich so um das Mietobjekt kümmert, wie ein vorsichtiger und gewissenhafter Mensch dies mit seinem Eigentum machen würde. Dazu gehört, die Wohnung laufend zu unterhalten, Reparaturen durchzuführen, für die er verantwortlich ist und den Vermieter über eventuelle Schäden zu informieren, die von diesem repariert werden müssen (zB. Wasserschaden wegen eines undichten Dachs). Ein Schaden, der nicht mitgeteilt wurde und sich verschlimmert, kann dem Mieter nämlich zur Last gelegt werden.
Zu den „kleinen Reparaturen“, die der Mieter durchführen muss, gehören zum Beispiel das Wechseln von Dichtungen oder die Erneuerung von Silikonfugen in der Dusche.
Einige Beispiele
- Der Mieter heizt und lüftet die Wohnung.
- Bei längerer Abwesenheit schließt er die Wasserzufuhr, denn im Falle eines Lecks ist er verantwortlich.
- Er ölt regelmäßig Schlösser, Scharniere und sonstige Beschläge.
- Er lässt die Heizung warten und den Kamin fegen.
- Er unterhält den Garten, indem er Unkraut entfernt, den Rasen mäht und Hecken schneidet.
- Er hält keine gefährlichen oder unsauberen Tiere.
- Er reinigt das Gebäude.
- Bei Sturm müssen die Fenster und Dachluken geschlossen werden, um Schäden zu vermeiden.
- Wasserleitungen und der Wasserzähler müssen vor Frost geschützt werden.
- Gibt es eine Markise, muss diese auch genutzt werden, da sie bei einer Nichtnutzung anormal verschleißt.
Mein Mieter macht das nicht
Ein Mieter verstößt gegen seine Pflichten, wenn er seine Wohnung nicht heizt oder lüftet, die Wohnung nicht sauber hält oder den Garten verwildern lässt. In diesem Fall sollte der Vermieter ihn schriftlich (per Einschreiben) dazu auffordern, die nötigen Unterhalts- oder Reparaturarbeiten durchzuführen.
Kommt der Mieter seinen Pflichten immer noch nicht nach, bleibt dem Vermieter keine andere Wahl, als den Mieter gerichtlich dazu aufzufordern. In schlimmen Fällen kann der Vermieter sogar die Beendigung des Mietverhältnisses vor Gericht einklagen.
Wichtig ist, dass der Vermieter dem Mieter alle (wirklich, alle!) Informationen übermittelt hat, die für den Gebrauch und den Unterhalt der Geräte, Einrichtungen und Materialien, die ihm im Mietobjekt zur Verfügung gestellt werden, nötig sind. Gehen Sie als Vermieter bitte nicht davon aus, dass Ihr zukünftiger Mieter weiß, wie er Ihr Haus mit all dessen individuellen Macken zu pflegen hat.
Der Vermieter muss dem Mieter deutlich und ausführlich seine Unterhaltspflichten erläutern – bevor tatsächlich Reparaturen anstehen!
Nichts hält ewig – Reparaturen
Der Rollladengurt reißt, die Klospülung funktioniert nicht mehr oder schlimmer: die Heizung gibt den Geist auf. Reparaturen sind hin und wieder notwendig. Dann ist guter Rat teuer: was muss ich als Mieter selbst zahlen?
Es gilt die Faustregel: Der Mieter übernimmt den Unterhalt der Wohnung und kleine Reparaturen, sowie die Reparatur der Schäden, die er selbst verursacht hat. Der Vermieter kommt für alle großen Reparaturarbeiten auf. Dazu gehören Reparaturen am Dach, an der sanitären Anlage oder das Ersetzen einer mangelhaften Elektroinstallation. Außerdem ist der Vermieter verantwortlich für die Reparatur von Schäden, die durch Verschleiß, normale Abnutzung oder durch höhere Gewalt entstanden sind. Dazu zählen Sturmschäden, das Ersetzen eines abgenutzten Teppichs, etc. Auch das Streichen von Wänden nach neun Jahren wird als normale Abnutzung betrachtet und gehört zu den Pflichten des Vermieters.
Hat ein Mieter durch Fehlverhalten den Schaden verursacht oder verschlimmert, muss der Vermieter nicht dafür aufkommen. So muss zum Beispiel ein Loch im Dach so schnell wie möglich mitgeteilt werden. Tut der Mieter dies nicht, kann er für alle Folgeschäden, die durch eintretendes Wasser entstehen, verantwortlich gemacht werden.
Am besten teilt der Mieter die Schäden per Einschreiben mit. So kann er beweisen, dass er seiner Benachrichtigungspflicht nachgekommen ist.
Mein Vermieter reagiert nicht
Das Gesetz erlaubt es dem Mieter nicht, die Arbeiten an Stelle des Vermieters auszuführen und die Kosten anschließend von der Miete abzuziehen. Auch eine Mietminderung, um den Vermieter unter Druck zu setzen, ist nicht erlaubt. Werden sich Mieter und Vermieter nicht einig, läuft es auf einen Gerichtstermin hinaus.
Nur in dringenden Fällen und wenn der Vermieter nicht zu erreichen ist, darf der Mieter selbst aktiv werden. Als Beispiel kann ein Wasserrohrbruch angeführt werden. Ist der Vermieter nicht zu erreichen, kann der Mieter die Reparatur in Auftrag geben. Es muss aber darauf geachtet werden, dass nur die dringend erforderlichen Arbeiten ausgeführt werden.
Mietminderungen
Eine Mietminderung erlaubt das Gesetz nicht. Also sollte diese nur in sehr dringenden Fällen in Betracht gezogen werden, z.B. bei einem Totalausfall der Heizung im Winter.
Der Mieter muss darauf achten, gewisse Vorsichtsmaßnahmen zu treffen, denn eine ungerechtfertigte Einstellung der Mietzahlung kann schwerwiegende Folgen für den Mieter haben.
- Er muss den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt haben und ihm eine Frist zur Ausführung der Arbeiten setzen. In diesem Brief muss er ankündigen, dass er die Miete bei Nichtausführung der Arbeiten mindern wird.
- Der zurückgehaltene Betrag muss im Verhältnis zum Schaden stehen.
- Der Betrag, der nicht an den Vermieter gezahlt wird, wird auf ein spezielles Konto überwiesen, damit es nach Beendigung der Arbeiten an den Vermieter gezahlt werden kann. Der Mieter informiert den Vermieter über dieses Konto.
- Reagiert der Vermieter noch immer nicht, reicht der Mieter eine Klage vor dem Friedensgericht ein.
Mein Mieter verweigert Arbeiten in der Wohnung
Der Vermieter darf dem Mieter die Unannehmlichkeiten, die Arbeiten mit sich bringen, nur zumuten, wenn es sich um dringende Arbeiten oder Arbeiten, die der Energieeinsparung dienen, handelt. Dringende Arbeiten sind die, die nicht bis zum Ende des Mietverhältnisses verschoben werden können, da sonst das Mietobjekt ernsthaft beschädigt würde. Eine dringende Arbeit ist zum Beispiel die Reparatur eines undichten Daches.
Was sind „energieeinsparende“ Arbeiten?
- die Durchführung eines Energieaudits;
- die Isolierung des Dachs, der Mauern oder des Bodens;
- Installation eines Erdgas-Brennwertheizkessels, eines Biomasseheizkessels, einer Wärmepumpe für die Warmwasserbereitung oder einer kombinierten Anlage für Heizung und Warmwasser, eines Solarboilers
Mietnachlass wegen länger dauernden Arbeiten
Dauern dringende oder Energie einsparende Arbeiten länger als 40 Tage an, hat der Mieter Anrecht auf einen Mietnachlass. Dieser Mietnachlass wird im Verhältnis zur Dauer und dem nicht nutzbaren Teil des Mietobjekts berechnet.
Wird das Mietobjekt durch die Arbeiten unbewohnbar, kann der Mieter den Mietvertrag über den Friedensrichter kündigen lassen.
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