Un point de discorde récurrent entre locataire et propriétaire est celui des frais et charges locatifs. Quels frais peuvent être facturés ? Quels sont les changements intervenus depuis la réforme du droit de location en 2018 ? La VSZ a compilé quelques éléments pour vous.
Il existe peu de sujets qui suscitent autant de litiges entre locataires et propriétaires que les charges locatives. Pour certains, les coûts sont trop élevés, d’autres doutent de l’exactitude du décompte annuel des frais et charges. Quels frais peuvent être facturés ?
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Que comprennent les charges locatives ?
- La consommation personnelle : les dépenses pour l’eau, le chauffage et l’électricité ;
- Les frais communs p.ex. l’entretien des espaces communs, de l’ascenseur, des installations extérieures, …
- Les frais d’entretien du chauffage, le ramonage de la cheminée etc. ;
- Les taxes liées au bien locatif (à l’exception du précompte immobilier)
Que doit mentionner le bail ?
Depuis le 1er septembre 2018, les informations suivantes concernant les frais et charges doivent être stipulées dans le bail :
- Le montant et la nature des frais communs éventuels ;
- Le montant et le type des frais personnels, s’il s’agit de sommes forfaitaires ou non ;
- L’indication du caractère forfaitaire ou anticipé des charges privatives ou communes éventuelles ;
- Dans le cas d’immeubles d’habitation, la méthode de calcul des charges et leur répartition s’il ne s’agit pas de montants forfaitaires ;
- L’indication s’il s’agit de compteurs séparés ou communs.
- La date du dernier certificat énergétique avec classification énergétique (Performance énergétique des Bâtiments – PEB) ;
La VSZ met à disposition un modèle de contrat de location, disponible au prix de 2,50 €.
Il existe également des contrats de location qui combinent les deux modes de calcul. Les frais de nettoyage ou la rémunération du concierge (charges communes) y sont réglés par des forfaits, tandis que les frais de chauffage sont facturés en fonction de la consommation
Le précompte immobilier
Tout d’abord, le plus important : le précompte immobilier (également appelé « cadastre ») doit être payé par le propriétaire. Il ne peut pas être répercuté sur le locataire dans le décompte des charges locatives. Le contrat ne peut pas prévoir d’autres dispositions à ce sujet ! Si un locataire a néanmoins payé le précompte immobilier, il peut réclamer au propriétaire le remboursement des montants versés au cours des 5 dernières années.
Selon la personne qui occupe le logement loué, une réduction du précompte immobilier peut être demandée. La réduction peut être demandée si l’occupant est invalide de guerre, a au moins deux enfants à charge ou est lui-même handicapé ou a une personne handicapée à charge. La réduction est accordée au locataire. À première vue, cela peut sembler déroutant, comme c’est le propriétaire qui doit payer le précompte immobilier.
Mais le propriétaire reçoit un avis d’imposition sur lequel le montant réduit a été déduit. Il doit donc payer moins à l’État. Le locataire peut donc déduire ce montant réduit du loyer. À cette fin, il reçoit une lettre du service des impôts lui indiquant le montant qu’il est autorisé à déduire. Au final, le locataire paie moins de loyer et le propriétaire ne subit aucune perte, car il y a compensation financière.
La demande peut être introduite par le locataire ou le bailleur. La réduction peut être demandée rétroactivement pour cinq ans. Pour ce faire, il faut remplir un formulaire de demande et l’envoyer par courrier postal ou électronique au service compétent.
Contact pour la réduction du précompte immobilier
ÖDW Steuerwesen
Hütte 79
4700 EUPEN
steuerfisc.eupen@spw.wallonie.be
Le formulaire de demande est disponible sur www.wallonie.be >>>.
Décompte
Il existe deux possibilités pour le paiement des frais et charges :
- Le locataire paie un montant forfaitaire en plus du loyer réel.
- Le locataire paie les frais réellement encourus sur base d’un décompte établi au moins une fois par an. Si rien n’est stipulé dans le bail, ce sont toujours les frais réels qui seront d’application.
La plupart des baux de location prévoient un paiement mensuel anticipé. Une fois par an, le bailleur établit un décompte détaillé des frais engagés et le compare aux paiements anticipés. Si le montant versé est trop élevé, la différence est remboursée au locataire. Dans le cas contraire, celui-ci doit payer le montant manquant.
Le bail peut toutefois prévoir un forfait pour les charges. Dans ce cas, le bailleur n’est pas tenu d’établir un décompte et les frais ne doivent pas être justifiés. Un montant forfaitaire ne correspond toutefois jamais aux frais de consommation réels du locataire. Le locataire et le bailleur supportent ainsi le risque que les charges locatives réelles soient plus élevées ou plus faibles.
Compte tenu des prix élevés de l’énergie, les bailleurs qui ont opté pour des forfaits subissent actuellement des pertes financières, car ils doivent combler le déficit. Mais il existe également des cas où les locataires soupçonnent que leur forfait est beaucoup plus élevé que les coûts réels. Dans les deux cas, les locataires et les propriétaires peuvent à tout moment demander une adaptation du forfait ou passer au paiement des coûts réels.
Il existe également des contrats de location qui combinent les deux formes de calcul. Ainsi, les frais de nettoyage ou la rémunération du concierge (charges communes) sont réglés par des forfaits, tandis que les frais de chauffage sont facturés en fonction de la consommation.
A quoi ressemble un décompte de charges locatives ?
Une fois par an, le bailleur établit un décompte détaillé. Celui-ci doit contenir les éléments suivants :
- La description correcte des frais et charges, c’est-à-dire la consommation d’eau, de mazout ou de gaz.
- Le prix unitaire doit être indiqué, p. ex. 5,30 €/m3
- Si des provisions ont été payées, elles doivent également figurer sur le décompte.
La clé de répartition doit être détaillée.
Qu’est-ce qu’une clé de répartition ?
La clé de répartition détermine la manière dont les charges sont réparties entre les locataires. Il existe quatre types de clés courants :
- Consommation (à l’aide de compteurs intermédiaires ou de compteurs de chaleur)
- Nombre de personnes (souvent utilisé pour la consommation d’eau)
- Surface habitable (celui qui dispose de plus d’espace paie plus)
- Unités d’habitation (par exemple pour les frais d’électricité de plusieurs appartements dans un immeuble)
Est-ce que je peux vérifier le décompte annuel des charges locatives ?
- Tout d’abord, jetez un coup d’œil au contrat de bail et vérifiez ce qui est indiqué au sujet des „frais et charges“.
- Comparez ensuite ces informations avec le décompte.
C’est en principe la première chose à faire.
Si le bail ne mentionne pas de charges locatives, la loi prévoit que le locataire doit payer tous les frais réels en rapport direct avec le logement loué : la consommation de chauffage, d’électricité, de nettoyage, les frais d’enlèvement des déchets, etc. Cette situation ne devrait pourtant plus se présenter à l’avenir, car tout doit être détaillé dans le contrat de location.
Si par exemple il n’existe pas de compteurs séparés, le bail doit contenir des informations détaillées sur la répartition des charges locatives : par exemple s’il existe des compteurs intermédiaires, y a-t-il des frais calculés par tête d’habitant etc. ?
Ces coûts doivent être vérifiables. Seules les dépenses pouvant être justifiées correctement doivent être payées. Ces documents justificatifs ne sont en principe rien d’autre que les factures d’eau, de mazout ou de gaz adressées au propriétaire.
Pour les coûts couverts par une somme forfaitaire (p. ex. l’utilisation d’une antenne parabolique, la tonte de la pelouse etc.), un décompte n’est pas nécessaire. Le propriétaire n’est pas obligé d’en fournir.
En revanche, il doit prendre en charge tous les frais en rapport avec la propriété (précompte immobilier, frais de notaire éventuels, frais d’enregistrement, …).
Que faire en cas de doute sur le décompte ?
En cas de doute concernant le décompte, il est recommandé de contacter le propriétaire, de préférence par écrit, et de demander une copie des documents justificatifs.
Toutefois, lorsque le locataire réside dans un immeuble comportant plusieurs logements, le propriétaire n’est pas tenu de remettre ces documents. Le locataire doit néanmoins pouvoir les consulter soit chez le propriétaire, soit au siège social du gestionnaire.
