Darf ein Immobilienmakler eine bewohnte Immobilie frei fotografieren? – Rechte & Pflichten von Eigentümern und Mietern
Wenn eine bewohnte Immobilie verkauft oder neu vermietet werden soll, stellt sich häufig die Frage, ob der beauftragte Immobilienmakler uneingeschränkt Fotos der Innenräume machen darf. Da es dazu keine spezifischen gesetzlichen Regelungen gibt, lohnt sich ein Blick auf die allgemeinen Grundsätze des Mietrechts – insbesondere auf das Besuchsrecht des Eigentümers und den Schutz der Privatsphäre des Mieters.
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Kein gesetzlich geregeltes Besuchsrecht – aber klare Grundsätze
Auch wenn das Gesetz die Modalitäten des Besuchsrechts nicht konkret festlegt, gilt eindeutig:
Der Vermieter ist verpflichtet, seinem Mieter den ungestörten Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten.
Das bedeutet:
- Ein Mieter hat in seinen vier Wänden ein Recht auf Privatsphäre.
- Er kann unangemessene Besuche ablehnen.
- Der Eigentümer oder eine von ihm beauftragte Person (z. B. Makler) darf die Wohnung nicht ohne Zustimmung oder in Abwesenheit des Mieters betreten – selbst wenn ein Schlüssel vorhanden ist.
Wann Besichtigungen zulässig sind
Natürlich kann der Eigentümer legitime Gründe haben, die Mietwohnung zu betreten, etwa um:
- den Zustand der Immobilie zu prüfen,
- nötige Reparaturen festzustellen,
- vom Mieter beanstandete Mängel zu überprüfen,
- oder die Immobilie im Falle von Verkauf oder Neuvermietung zu besichtigen.
Grundsätzlich darf der Eigentümer seine Immobilie daher präsentieren – aber immer in angemessener und zumutbarer Weise.
Fotodokumentation: Recht auf Privatsphäre hat Vorrang
Besonders sensibel ist das Thema Fotografieren der Innenräume.
Das französische Kassationsgericht stellte klar:
„Das Recht jedes Einzelnen auf Achtung seiner Privatsphäre erstreckt sich auf die innere Gestaltung seiner Wohnräume, so dass die Verwendung von Fotos, die dort aufgenommen wurden, der Zustimmung der betroffenen Person unterliegt“ (07.11.2006).
Auch wenn es in Belgien (auf das der Originaltext Bezug nimmt) keine explizite Rechtsprechung dazu gibt, ist dieselbe Auslegung naheliegend.
Das bedeutet: Ohne Zustimmung des Mieters dürfen keine Fotos der bewohnten Immobilie veröffentlicht werden.
Empfehlung: Regelung im Mietvertrag verankern
Um Konflikte zu vermeiden, ist es sinnvoll, die Bedingungen für Besichtigungen und Fotos vertraglich festzuhalten. Dafür bietet sich folgende Beispielklausel an:
Fazit: Kommunikation bleibt der Schlüssel
Auch mit einer solchen Klausel gilt: dialogorientiertes Vorgehen und gesunder Menschenverstand sind die beste Basis für eine erfolgreiche Immobilienvermarktung.
Ein respektvoller Umgang zwischen Eigentümer, Mieter und Makler sorgt nicht nur für reibungslose Abläufe – sondern auch für eine Präsentation, die allen Beteiligten gerecht wird.
Vorgeschlagene Vertragsklausel
„Drei Monate vor Ablauf des Mietvertrags – unabhängig vom Kündigungsgrund – sowie im Falle eines Verkaufs hat der Mieter zu dulden, dass an sichtbaren Stellen Hinweistafeln angebracht werden. Er gestattet außerdem, dass die Immobilie an zwei einvernehmlich festgelegten Tagen pro Woche für jeweils zwei Stunden vollständig besichtigt werden kann.
In diesem Zusammenhang erlaubt der Mieter dem Eigentümer oder einer beauftragten Person, eine Fotodokumentation zur Präsentation der Immobilie anzufertigen. Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnräume hierfür sauber und aufgeräumt zu präsentieren und persönliche Gegenstände, die Rückschlüsse auf seine Identität zulassen (Porträts, Fotos etc.), vorübergehend zu entfernen.“
