Wenn eine bewohnte Immobilie verkauft oder neu vermietet werden soll, stellt sich häufig die Frage, ob der Vermieter oder der beauftragte Immobilienmakler uneingeschränkt Fotos der Innenräume machen darf. Da es dazu keine spezifischen gesetzlichen Regelungen gibt, lohnt sich ein Blick auf die allgemeinen Grundsätze des Mietrechts – insbesondere auf das Besuchsrecht des Eigentümers und den Schutz der Privatsphäre des Mieters.
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Auch wenn das Gesetz die Modalitäten des Besuchsrechts nicht konkret festlegt, gilt: Der Vermieter ist verpflichtet, seinem Mieter die friedliche Nuztung, das heißt den ungestörten Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten.
Das bedeutet:
- Ein Mieter hat in seinen vier Wänden ein Recht auf Privatsphäre.
- Er kann unangemessene Besuche ablehnen.
- Der Eigentümer oder eine von ihm beauftragte Person (z. B. Makler) darf die Wohnung nicht ohne Zustimmung oder in Abwesenheit des Mieters betreten.
Wann Besichtigungen zulässig sind
Natürlich kann der Eigentümer legitime Gründe haben, die Mietwohnung zu betreten, etwa um:
- den Zustand der Immobilie zu prüfen,
- die Zähler abzulesen,
- nötige Reparaturen festzustellen,
- vom Mieter beanstandete Mängel zu überprüfen,
- oder die Immobilie im Falle von Verkauf oder Neuvermietung zu besichtigen.
Mehr Informationen findet ihr im Artikel „Wann darf mein Vermieter in meine Wohnung?“ >>>
Im Falle einer Weitervermietung oder eines Verkaufs sollten sich Mieter und Vermieter gemeinsam auf die Tage und Uhrzeiten für Besichtigungen einigen. Empfohlen wird, zwei feste Tage mit zwei aufeinanderfolgenden Stunden zu vereinbaren, an denen Besichtigungen möglich sind.
Um Konflikte zu vermeiden, ist es sinnvoll, die Bedingungen im Mietvertrag vertraglich festzuhalten.
Vorgeschlagene Vertragsklausel
Der Vermieter oder von ihm Beauftragte dürfen die Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes oder zum Ablesen von Messgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung betreten. Auf eine persönliche Verhinderung des Mieters ist Rücksicht zu nehmen.
Will der Vermieter die Mietsache verkaufen oder ist der Mietvertrag gekündigt, muss der Mieter das Anbringen von Plakaten an den sichtbarsten Stellen, sowie die Besichtigung der Räumlichkeiten an zwei Tagen pro Woche und während zwei aufeinanderfolgenden Stunden an diesen beiden Tagen zulassen.
Die Tage und Stunden werden entweder in beiderseitigem Einvernehmen oder durch den Friedensrichter festgelegt.
Fotodokumentation: Recht auf Privatsphäre hat Vorrang
Besonders sensibel ist das Thema Fotografieren der Innenräume. Grundsätzlich darf der Eigentümer seine Immobilie präsentieren, aber immer in angemessener und zumutbarer Weise. Für eine gute Anzeige braucht man Fotos. Es ist daher logisch, dass der Eigentümer Fotos machen darf, um die Immobilie wieder zu vermieten. Der Mieter muss jedoch rechtzeitig vorher informiert werden, damit er seine Wohnung aufräumen und persönliche Gegenstände, die Rückschlüsse auf seine Identität geben, entfernen kann.
Fazit: Kommunikation bleibt der Schlüssel
Auch mit einer solchen Klausel gilt: Dialogorientiertes Vorgehen und gesunder Menschenverstand sind immer die beste Basis. Ein respektvoller Umgang zwischen Eigentümer, Mieter und Makler sorgt nicht nur für reibungslose Abläufe – sondern auch für eine Präsentation der Immobilie, die allen Beteiligten gerecht wird.
