Wohngemeinschaften

Was ist eine Wohngemeinschaft?

Eine Wohngemeinschaft ist eine Wohnform, bei der sich mehrere Mieter ein Haus oder eine Wohnung teilen. Jeder verfügt über ein eigenes Zimmer und teilt bestimmte Wohnräume wie Küche, Wohnzimmer, Sanitäranlagen usw. mit den anderen Mitbewohnern.

Unterschreiben zwei Personen einen Mietvertrag, um sich eine Wohnung zu teilen, handelt es sich aus rechtlicher Sicht aber nicht um einen Wohngemeinschaftsvertrag. Auch wenn der Vermieter einzelne Verträge mit den Bewohnern abschließt, handelt es sich zwar in der Praxis um eine Wohngemeinschaft, aber nicht um einen Wohngemeinschaftsvertrag.

Bei einem Wohngemeinschaftsvertrag unterzeichnen die Mieter einen einzigen Mietvertrag mit dem Vermieter, aber zusätzlich unterschreiben Sie einen Wohngemeinschaftspakt. Dieser legt ihre Rechte und Pflichten fest.

Es gibt keinen Wohngemeinschaftsvertrag ohne Wohngemeinschaftspakts.

Der Wohngemeinschaftspakt wird in so vielen Exemplaren erstellt, wie es Mitbewohner gibt. Bei Einzug eines neuen Mitbewohners wird ein Nachtrag zum Wohngemeinschaftspakt erstellt.

Was beinhaltet der Wohngemeinschaftspakt?

• Die Aufteilung der Miete, sofern der Mietvertrag keine Regelung enthält.
• Die Aufteilung der gemeinsamen und privaten Nebenkosten.
• Das Inventar der Möbel unter Angabe des jeweiligen Mitbewohners, der Eigentümer ist.
• Die Modalitäten der Verträge für die Versorgung mit Wasser, Gas, Strom, Internet usw.
• Die Modalitäten für den Abschluss von Versicherungsverträgen für die gemietete Wohnung.
• Die Modalitäten für den Einzug, Auszug und Ersatz eines Mitbewohners.
• Die Bedingungen für die Hinterlegung und Freigabe der Mietkaution.
• Die Modalitäten für die Beilegung von Streitigkeiten zwischen Mitbewohnern.

Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz?

Die Dauer und Kündigungsmöglichkeiten eines Wohngemeinschaftsvertrags hängen davon ab, ob die Mieter die Wohnung zu ihrem Hauptaufenthaltsort bestimmen oder nicht. Man unterscheidet zwischen einem Wohngemeinschaftsvertrag des allgemeinen Rechts und einem Wohngemeinschaftsvertrag für einen Hauptwohnsitz. Wünscht ein Mieter seinen Hauptaufenthaltsort in der Wohnung zu bestimmen, benötigt er das Einverständnis aller Mitmieter und des Vermieters.

In diesem Fall gelten für den Wohngemeinschaftsvertrag die Regeln für Hauptwohnsitzmietverträge in punkto Mietdauer, Kündigung des Mietvertrags durch den Eigentümer, Verkauf der Mietimmobilie, Indexierung und Anpassung der Miete, Mietkaution usw. Diese Regeln gelten in Verbindung mit den spezifischen Regeln für Wohngemeinschaftsverträge (z. B. vorzeitige Kündigung durch einen Mitbewohner). 

Sind nicht alle einverstanden, gelten die Regeln des allgemeinen Rechts in Verbindung mit den Regeln für Wohngemeinschaftsverträge, selbst wenn ein Mitbewohner an der Adresse der Wohnung angemeldet ist.

Es gelten zusätzlich vier Regeln, die normalerweise für einen Mietvertrag für einen Hauptwohnsitz gelten:

• Es ist jederzeit während der Mietdauer zulässig, die pauschal festgelegten Kosten und Nebenkosten zu überprüfen.
• Der Immobilienvorabzug kann nicht den Mitbewohnern in Rechnung gestellt werden.
• Ein Mitbewohner kann vom Vermieter unter außergewöhnlichen Umständen eine Verlängerung des Mietvertrags verlangen.
• Im Falle eines Verkaufs der gemieteten Immobilie tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein.

Die Solidarität der Mitbewohner gegenüber dem Vermieter

Alle Mitbewohner sind solidarisch gegenüber ihrem Vermieter. Dies bedeutet, dass der Vermieter von jedem Mitbewohner die vollständige Zahlung aller Forderungen verlangen kann. Er kann also die gesamte Miete, ohne Aufteilung auf die einzelnen Mitbewohner, von einem einzigen verlangen. Der Vermieter kann frei wählen, welcher Mitbewohner zur Zahlung aufgefordert wird. Bei Nichtzahlung kann der Vermieter die anderen nacheinander oder gleichzeitig zur Zahlung auffordern.

Die an einen Mitbewohner gerichtete Zahlungsaufforderung gilt aber dennoch auch für die anderen. Deswegen kann der Mitbewohner, der die gesamte Schuld bezahlt hat, sich an die anderen wenden und von ihnen ihren individuellen Anteil verlangen.

Kündigung des Mietvertrags durch einen Mitbewohner

Ein einzelner Mitbewohner kann den Mitbewohnervertrag jederzeit kündigen. Dazu muss er eine Kündigung unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist an den Vermieter und an seine Mitbewohner senden.

Der Mitbewohner, der seine Kündigung eingereicht hat, ist von seinen Verpflichtungen gegenüber seinen Mitbewohnern befreit und muss keine Entschädigung zahlen, sofern ein Ersatzmieter gefunden wurde. Der Ersatzmieter muss vom Vermieter und seinen Mitbewohnern akzeptiert werden. Ablehnen dürfen sie einen Mitbewohner aber nur aus “triftigen” Gründen. Bei Einzug des neuen Mitbewohners schließen die Parteien einen Nachtrag zum Mietvertrag ab.

Wird kein Ersatzbewohner gefunden oder genehmigt, ist der ausscheidende Mitbewohner verpflichtet, seinen Mitbewohnern eine Entschädigung zu zahlen. Die Höhe der Entschädigung entspricht dem Dreifachen seines Anteils an der Miete.

Bei jedem Auszug und Einzug eines Mitbewohners erstellen die Mitbewohner eine Bestandsaufnahme. Diese wird als Nachtrag der ursprünglichen Bestandsaufnahme beigefügt.

Achtung: Haben mindestens die Hälfte der Mitbewohner, die den Mietvertrag zu Beginn unterzeichnet hatten, einzeln gekündigt, kann der Vermieter den Wohngemeinschaftsvertrag mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Dies gilt aber nur, wenn die Kündigung innerhalb eines Monats nach der letzten Kündigung eines Mitbewohners an alle verbleibenden Mitbewohner gesendet wird.

Kündigung des Vertrags durch alle Mitbewohner

Alle Mitbewohner müssen die Kündigung unterschreiben. Wann sie kündigen können und welche Kündigungsfrist einzuhalten ist, bestimmt die Art des Wohngemeinschaftsvertrags.  Unterliegt er dem allgemeinen Recht oder handelt es sich um einen Vertrag über einen Hauptwohnsitz?

Einfluss auf Ersatzeinkünfte oder Pensionen 

Wer Arbeitslosengeld, Integrationseinkommen, das garantierte Einkommen für Betagte, Kranken- oder Invalidengeld bezieht, sollte sich erkundigen, bevor er in eine Wohngemeinschaft zieht. Der Umstand, dass er einen Haushalt mit anderen teilt, wird einen Einfluss auf die Höhe seines Einkommens haben.