Mietrecht
Die zweite Miete: Nebenkosten
Ein immer wiederkehrender Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind die jährlich aufkommenden Mietnebenkosten. Welche Kosten werden berechnet? Welche Änderungen gibt es seit der Mietrechtsreform 2018? Die VSZ hat einige Fakten für Sie zusammengestellt.
Wohl kaum entzündet sich ein Streit zwischen Mietern und Vermietern häufiger als an den Mietnebenkosten. Dem einen sind die Kosten zu hoch, andere zweifeln an der Richtigkeit der jährlichen Mietnebenkostenabrechnung. Was darf überhaupt am Ende des Jahres veranschlagt werden?
Was ist in den Nebenkosten enthalten?
- den persönlichen Verbrauch: Ausgaben für Wasser, Heizung und Strom;
- die gemeinschaftlichen Nebenkosten: z.B. Unterhalt der gemeinschaftlichen Räume, des Aufzugs, der Außenanlage, …
- die Kosten für den Unterhalt von Heizung, Schornstein etc.;
- die steuerlichen Abgaben, die an das Mietobjekt gebunden sind (mit Ausnahme des Immobilienvorabzugs)
Was muss im Mietvertrag vermerkt sein?
Oft sind Wohnungsgröße und tolle Aussicht wichtiger als die Nebenkosten. Damit der Mieter aber trotzdem darüber informiert ist, welche Nebenkosten auf ihn zukommen könnten, müssen einige Angaben verpflichtend im Mietvertrag und in der Mietanzeige gemacht werden.
Seit dem 1. September 2018 müssen folgende Angaben zu den Nebenkosten im Mietvertrag festgehalten sein:
- die Höhe und die Art der eventuellen gemeinschaftlichen Nebenkosten;
- die Höhe und die Art der persönlichen Nebenkosten, wenn diese Pauschalbeträge sind;
- die Angabe ob es sich bei den eventuellen privaten oder gemeinschaftlichen Nebenkosten um Pauschalbeträge oder Vorauszahlungen handelt;
- im Falle von Appartementgebäuden, wenn die Nebenkosten keine Pauschalbeträge sind, das Berechnungsverfahren der Nebenkosten und deren Verteilung;
- die Angabe, ob getrennte oder gemeinschaftliche Zähler vorhanden sind;
- das Datum des letzten Energieausweises mit Energieeinstufung (Energiepass);
- der Verteilerschlüssel
Die VSZ verfügt über eine sehr gute Vorlage eines Mietvertrags, die gegen ein geringe Gebühr von 2,50 € angefordert werden kann.
Was muss in der Mietanzeige vermerkt sein?
Um einen Mieter zu finden, muss der Vermieter ein Inserat oder eine Anzeige schalten. Neben den üblichen Informationen wie Größe der Wohnung und Anzahl der Zimmer muss die Anzeige aber auch Angaben zu den Nebenkosten enthalten, und zwar:
- die Art der Nebenkosten, ob es sich um pauschale Nebenkosten oder monatliche Vorauszahlungen der jährlichen Abrechnung handelt;
- der Betrag der eventuell gemeinsamen Nebenkosten und der Betrag der persönlichen Nebenkosten, wenn es sich um eine Pauschale handelt;
- Ein Indikator für die Energieeffizienz aus dem Energiepass muss genannt werden.
Diese Informationen muss der Vermieter dem Mieter vor Vertragsunterzeichnung liefern.
Diese Angaben gelten sowohl für die Zeitungsannonce, die Anzeige im Internet als auch für das Hinweisschild „zu vermieten“. Sind sie nicht enthalten, kann die Gemeinde ein Bußgeld zwischen 50 und 200 € erheben.
Es gibt auch Mietverträge, die eine Kombination beider Zahlungsformen beinhalten. So werden Reinigungskosten oder die Bezahlung des Hausmeisters (gemeinschaftliche Nebenkosten) durch Pauschalen geregelt, während die Heizkosten über den Verbrauch abgerechnet werden.
Der Immobiliensteuervorabzug
Das wichtigste vorweg: Der Immobiliensteuervorabzug (auch Kataster genannt) muss vom Vermieter gezahlt werden. Er darf nicht in der Mietnebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Im Vertrag darf dies nicht anders geregelt werden! Hat ein Mieter den Immobiliensteuervorabzug dennoch gezahlt, kann er die Beträge der letzten 5 Jahre vom Vermieter zurückfordern.
Je nachdem, wer das Mietobjekt bewohnt, kann eine Ermäßigung auf den Immobiliensteuervorabzug angefragt werden. Die Ermäßigung kann angefordert werden, wenn der Bewohner ein Kriegsinvalide ist oder mindestens zwei Kinder zu Lasten hat oder aber auch eine Person mit Behinderung ist / zu Lasten hat. Die Ermäßigung steht dem Mieter zu. Auf den ersten Blick verwirrend, da der Vermieter den Immobiliensteuervorabzug bezahlen muss.
Aber der Vermieter erhält einen Steuerbescheid, auf dem der ermäßigte Betrag abgezogen wurde. Er muss also weniger an den Staat zahlen. Daher darf der Mieter diesen ermäßigten Betrag von der Miete abziehen. Zu diesem Zweck erhält er ein Schreiben des Steueramts, welches ihm den Betrag mitteilt, den er abziehen darf. Am Schluss bezahlt der Mieter weniger Miete und für den Vermieter gibt es keine Verluste, da es ja zu einem finanziellen Ausgleich kommt.
Der Antrag kann vom Mieter oder Vermieter eingereicht werden. Rückwirkend kann die Ermäßigung für fünf Jahre beantragt werden. Dazu muss ein Antragsformular ausgefüllt und per Post oder E-Mail an die zuständige Dienststelle geschickt werden.
Kontakt zwecks Ermäßigung der Immobiliensteuer
ÖDW Steuerwesen
Hütte 79
4700 EUPEN
+32(0)87 39 11 70
steuerfisc.eupen@spw.wallonie.be
Das Antragsformular ist auf www.wallonie.be erhältlich.
Abrechnungen
Für die Zahlung der Nebenkosten gibt es zwei Möglichkeiten:
- Der Mieter zahlt neben der eigentlichen Miete einen Pauschalbetrag für die Nebenkosten.
- Der Mieter zahlt die tatsächlich entstandenen Kosten, die mindestens einmal jährlich abgerechnet werden. Wird im Vertrag nichts Anderes vorgesehen, gilt immer diese Zahlungsweise.
Die meisten Mietverträge sehen eine monatliche Vorauszahlung vor. Einmal im Jahr erstellt der Vermieter eine detaillierte Abrechnung der entstandenen Kosten und verrechnet die Vorauszahlungen damit. Wurde zu viel angezahlt, wird dem Mieter die Differenz zurückerstattet. Ansonsten muss er den fehlenden Betrag nachzahlen.
Im Mietvertrag kann aber für die Nebenkosten auch eine Pauschale vorgesehen werden. In diesem Fall darf der Vermieter keine Abrechnung erstellen und die Kosten müssen nicht belegt werden. Ein pauschaler Betrag entspricht aber nie den reellen Verbrauchskosten des Mieters. So tragen Mieter und Vermieter das Risiko, dass die tatsächlichen Mietnebenkosten höher oder niedriger ausfallen können.
Gerade bei den hohen Energiepreisen haben Vermieter mit Pauschalen zurzeit finanzielle Verluste zu beklagen, da sie für das Defizit aufkommen müssen. Es gibt aber auch Fälle, bei denen Mieter den Verdacht hegen, dass ihre Pauschale viel höher sei als die tatsächlichen Kosten. In beiden Fällen können Mieter wie Vermieter jederzeit eine Anpassung der Pauschale anfordern oder auch auf eine Bezahlung der reellen Kosten umsteigen.
Es gibt auch Mietverträge, die eine Kombination beider Zahlungsformen beinhalten. So werden Reinigungskosten oder die Bezahlung des Hausmeisters (gemeinschaftliche Nebenkosten) durch Pauschalen geregelt, während die Heizkosten über den Verbrauch abgerechnet werden.
Was muss in der Mietnebenkosten-Abrechnung drin sein?
Einmal im Jahr erstellt der Vermieter die detaillierte Abrechnung. Sie muss folgende Elemente enthalten:
- Die richtige Bezeichnung der Nebenkosten: das heißt Wasser-, Heizöl- oder Gasverbrauch.
- Der Einzelpreis muss aufgeführt sein, z.Bsp. 5,30 €/m³
- Falls Vorauszahlungen geleistet wurden, müssen diese ebenfalls auf der Abrechnung aufgelistet werden.
- Der Verteilerschlüssel muss erläutert werden.
Was ist ein Verteilerschlüssel?
Der Verteilerschlüssel legt fest, wie die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Es gibt vier gängige Schlüsselarten:
- Verbrauch (anhand von Zwischenzählern oder Wärmemessern)
- Anzahl Personen (wird oft beim Wasserverbrauch verwendet)
- Wohnfläche (wer mehr Platz hat, zahlt mehr)
- Wohneinheiten (zB. bei Stromkosten für mehrere Wohnungen in einem Gebäude)
Kann ich die jährliche Abrechnung der Mietnebenkosten prüfen?
- Zunächst mal einen Blick in den Mietvertrag werfen und schauen, was zum Thema „Mietnebenkosten“ aufgeführt ist.
- Dann diese Angaben mit denen der Abrechnung vergleichen.
Das ist also im Prinzip das erste, was gemacht werden sollte.
Sind im Mietvertrag keine Nebenkosten aufgeführt, greift eine bestimmte Faustregel des Gesetzgebers: Der Mieter muss für alle reellen Kosten aufkommen, die die Mietwohnung direkt betreffen: Heizungsverbrauch, Stromkosten, Reinigungskosten, Müllabgaben, usw. Diese Situation dürfte in Zukunft nicht mehr auftauchen, da im Mietvertrag alles detailliert aufgeführt werden muss.
Sind beispielsweise keine eigenen Zähler vorhanden, muss der Mietvertrag detaillierte Informationen zu der Verteilung der Nebenkosten angeben: Wie zum Beispiel gibt es Zwischenzähler? Gibt es Nebenkosten, die pro Kopf verrechnet werden, und so weiter.
Diese Kosten müssen belegbar sein. Es muss nur das bezahlt werden, was auch korrekt belegt werden kann. Die Belege sind die Wasser-, Heizöl oder Gasrechnungen, die der Vermieter von seinen Lieferanten erhalten hat.
Kosten, die mit einer Pauschale beglichen werden (Bsp. Nutzung einer Satellitenschüssel, Rasen mähen, etc.) müssen nicht durch eine Abrechnung erstellt werden. Der Vermieter ist dazu nicht verpflichtet.
Er muss hingegen für alle Kosten aufkommen, die mit dem Eigentum in Zusammenhang stehen. (Immobiliensteuervorabzug, evtl. Notarkosten, Registrierungsgebühren, …)
Zweifel an der Abrechnung?
Kontaktieren Sie zuerst Ihren Vermieter, am besten fragen Sie gleichzeitig schriftlich die Belege an (Mail oder Einschreiben).
Befinden sich mehrere Mietparteien im Gebäude, muss der Vermieter die Belege nicht an Sie abgeben – der Mieter kann Sie aber bei ihm persönlich (oder in der Verwaltung) einsehen.
