Energie
Der Energiepass (& die Miete)
Ab dem 1. Januar 2024 wird die an die Energiewerte der PEB-Zertifikate gekoppelte Indexierung der Mieten beendet. Für Wohnungen mit einem PEB-Zertifikat E, F oder G (oder ohne PEB), die zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2023 von der Indexierungsmaßnahme in Verbindung mit dem Energiewert des PEB-Zertifikats betroffen waren, wird jedoch eine besondere Berechnungsmethode der Indexierung ab dem 1. Januar 2024 eingeführt.
Wie wird der Index berechnet?
Die Indexierung kann einmal pro Jahr ausgerechnet werden und wird laut folgender Formel ausgerechnet:
Basismiete x neuer Index / Ausgangsindex
Wobei (1) die Basismiete der ursprünglich vereinbarten Miete entspricht;
(2) der neue Index dem Gesundheitsindex des Monats entspricht, der dem Jahrestag des Inkrafttretens des Vertrags vorausgeht;
und (3) der Ausgangsindex dem Gesundheitsindex des Monats entspricht, der dem Abschluss des Vertrags vorausgeht.
Was verändert sich?
Die Daten, die bei der besonderen Berechnungsmethode (Korrekturformel) berücksichtigt werden müssen, sind folgende:
Die Basismiete ist die Miete, die zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2023 indexiert wurde.
Der Ausgangsindex ist der Gesundheitsindex des Monats, der dem Monat vorausgeht, in dem sich das Inkrafttreten des Mietvertrags zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2023 jährt.
Der Gesundheitsindex ist der des Monat vor der Indexierung.
Beispiel PEB „E“
Ein am 31. Dezember 2021 unterzeichneter Mietvertrag, der am 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist. Die Grundmiete beträgt 700 €. Der PEB ist E und der Mietvertrag ist natürlich registriert.
Um die Indexmiete ab dem 1. Januar 2024 zu berechnen, muss man in zwei Schritten vorgehen:
Neue Basismiete berechnen
Zunächst berechnen Sie die am 1. Januar 2023 fällige Miete:
700 € x 127,89 (Index vom Dezember 2022) / 115,20 (Basisindex vom November 2021).
Das ergibt einen Betrag von 777,11 €. Der Zuschlag, der ab Dezember 2022 geltend gemacht werden kann, ist auf 38,56 € begrenzt (50 % von 77,11 €, was die Differenz zwischen 777,11 und 700 € ist). Da ich nur 50 % der Differenz anrechnen kann, beläuft sich die Indexmiete für das vom 1. Dezember 2022 bis zum 30. November 2023 auf 738,56 € (700 € + 38,56 €).
Indexmiete für 2024 berechnen
Dann berechnen Sie die ab dem 1. Januar 2024 fällige Indexmiete.
738,56 € (am 1. Januar 2023 fällige Miete und neue Basismiete) x 129,53 (Index für Dezember 2023) / 127,89 (Basisindex für Dezember 2022).
Die so indexierte Miete für den Zeitraum zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 30. Dezember 2024 beträgt 748,03 €.
Beispiel ohne PEB-Zertifikat
Gleiche Situation wie im obigen Beispiel, mit dem Unterschied, dass der Vermieter hier kein PEB-Zertifikat hat.
1. Basismiete berechnen:
Da die Miete im Januar 2023 nicht indexiert werden kann, bleibt sie für den Zeitraum vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 bei 700 €.
2. Indexmiete ab dem 1. Januar 2024 berechnen:
700 € (ab 1. Januar 2023 fällige Basismiete) x 129,53 (Dezember 2023) /127,89 (Index für Dezember 2022).
Die Indexmiete für den Zeitraum vom 1. Januar 2024 bis zum 30. November 2024 beträgt 708,98 €.
Gut zu wissen:
Worauf bezieht sich der Korrekturfaktor?
Neben dem Energieausweis „E-G“ (und ohne) darf der Korrekturfaktor nur auf Mietverträge angewendet werden, die den Hauptwohnsitz des Mieters betreffen und vor dem 1. Januar 2023 in Kraft getreten sind. Die Korrekturfaktoren beziehen sich nicht auf die Indexierung der Mieten in Verträgen, die ab dem 1. Januar 2023 in Kraft getreten sind. Sie gelten auch nicht für Sozialwohnungen und Studentenwohnungen.
Wie lange muss ich die Korrekturformel anwenden?
Solange der Mietvertrag läuft und die Wohnung keinen PEB hat oder keinen PEB der Klasse A, B, C oder D aufweist, werden die Korrekturfaktoren Anwendung finden.
Meine Wohnung hat ein besseres PEB-Zertifikat erhalten
Wenn die Wohnung nach dem 1. Januar 2023 einen besseren PEB-Wert erhält, kann ein weiterer Korrekturfaktor oder gar kein Korrekturfaktor mehr angewendet werden:
- Wenn die Wohnung nun über ein PEB-Zertifikat der Klasse A, B oder C oder D verfügt, kann der Vermieter die Miete ab diesem Zeitpunkt ohne Berücksichtigung der Korrekturfaktoren indexieren. Es gilt die gleiche Regel wie vor 2023.
- Wenn die Wohnung nun ein PEB-Zertifikat mit dem Faktor E (anstelle von F oder G) hat, kann der Vermieter die Miete mit einem anderen Korrekturfaktor indexieren (siehe Beispiel mit PEB „E“).
