Energie
Indexierung der Mietverträge nach Aufhebung der Indexbremse am 1. Januar 2024
Seit 1. Januar 2024 gilt für Wohnungen mit einem PEB E, F oder G oder fehlendem PEB eine angepasste Berechnungsmethode.
Wie wird der Index berechnet?
Die Indexierung kann einmal pro Jahr ausgerechnet werden und wird laut folgender Formel ausgerechnet:
Basismiete x neuer Index / Ausgangsindex
Wobei (1) die Basismiete der ursprünglich vereinbarten Miete entspricht;
(2) der neue Index dem Gesundheitsindex des Monats entspricht, der dem Jahrestag des Inkrafttretens des Vertrags vorausgeht;
und (3) der Ausgangsindex dem Gesundheitsindex des Monats entspricht, der dem Abschluss des Vertrags vorausgeht.
Für Wohnungen ohne PEB oder mit PEB E, F oder G ändert sich folgendes:
Die Daten, die bei der besonderen Berechnungsmethode (Korrekturformel) berücksichtigt werden müssen, sind folgende:
Der Basismietpreis ist der angepasste Mietpreis des Jahres 2023.
Der neue Index ist der Gesundheitsindex des Monats, der dem Jahrestag des Inkraftretens des Vertrags vorangeht.
Der Ausgangsindex ist der zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2023 geltende Gesundheitsindex des Monats, der dem Jahrestag des Vertragsabschlusses vorangeht.
Beispiel PEB E
Ein am 15.02.2020 unterzeichneter Mietvertrag, der am 1. März 2020 in Kraft getreten ist. Die Kaltmiete im Vertrag beträgt 700 €. Der PEB hat die Klasse E und der Mietvertrag ist registriert.
Um die Indexmiete ab dem 1. Januar 2024 zu berechnen, muss man in zwei Schritten vorgehen:
1. Neue Basismiete berechnen:
Zunächst berechne ich die am 1. Januar 2023 fällige Miete:
700 € x 126,86 (Gesundheitsindex Februar 2023) / 109,72 (Gesundheitsindex Januar 2020).
Das ergibt einen Betrag von 809,35 €.
Aufgrund der Indexbremse, die im Jahr 2023 galt, darf aber nur 50% des Unterschieds zur indexierten Miete 2022 angerechnet werden.
Die indexierte Miete 2022 betrug 757,55 Euro (700 x 118,74/109,72)
809,35 – 757,55 = 51,80 / 2 = 25,90 Euro
Diesen Betrag addiere ich zur indexierten Miete von 2022 und erhalte somit meinen Basismietpreis für 2023: 757,55 + 25,90 = 783,45 Euro
2. Nun kann ich den indexierten Mietpreis ab März 2024 berechnen:
Neuer Basismietpreis: 783,45 Euro
Neuer Index: Februar 2024 >>> 130,95
Ausgangsindex: Januar 2023 >>> 128
783,45 Euro x 130,95 / 128 = 801,32 Euro
Beispiel PEB F, G, oder ohne Zertifikat
Gleiche Situation wie im vorherigen Beispiel, mit dem Unterschied, dass der Vermieter hier kein PEB-Zertifikat hat.
1. Neue Basismiete berechnen:
Da die Miete im Januar 2023 nicht indexiert werden kann, bleibt sie für den Zeitraum vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 bei 757,55 € (indexierte Miete 2022).
2. Indexmiete ab dem 1. März 2024 berechnen:
757,55 x 130,95 (Gesundheitsindex Februar 2024) / 128,00 (Gesundheitsindex Januar 2023) = 775,01 Euro
Gut zu wissen:
Worauf bezieht sich der Korrekturfaktor?
Die Korrekturfaktoren finden nur Anwendung auf die Indexierung der Mieten von Verträgen, die vor dem 1. Januar 2023 in Kraft getreten sind und die Wohnungen ein PEB E, F oder G haben oder kein Energiezertifikat.
Wie lange muss ich die Korrekturformel anwenden?
Solange der Mietvertrag läuft und die Wohnung keinen PEB hat oder keinen PEB der Klasse A, B, C oder D aufweist, werden die Korrekturfaktoren Anwendung finden.
Meine Wohnung hat ein besseres PEB-Zertifikat erhalten
Wenn die Wohnung nach dem 1. Januar 2023 einen besseren PEB-Wert erhält, kann ein weiterer Korrekturfaktor oder gar kein Korrekturfaktor mehr angewendet werden:
- Wenn die Wohnung nun über ein PEB-Zertifikat der Klasse A, B oder C oder Dverfügt, kann der Vermieter die Miete ab diesem Zeitpunkt ohneBerücksichtigung der Korrekturfaktoren indexieren. Es gilt die gleiche Regel wie vor 2023.
- Wenn die Wohnung nun ein PEB-Zertifikat mit dem Faktor E (anstelle von Foder G) hat, kann der Vermieter die Miete mit einem anderen Korrekturfaktorindexieren (siehe Beispiel mit PEB „E“).
