De plus en plus de locataires et de bailleurs s’adressent à la VSZ pour poser des questions sur la réglementation concernant les loyers et les installations photovoltaïques. Lorsqu’un bailleur décide d’installer un système, il souhaite bien entendu que cet investissement soit rentable. Il n’est toutefois pas autorisé à facturer simplement les coûts au locataire. La VSZ vous explique quelles sont les alternatives qui s’offrent au bailleur.
Condition préalable
Le compteur électrique est au nom du locataire, qui a son propre contrat avec son fournisseur d’énergie.
C’était prévu depuis plusieurs années, c’est désormais chose faite : à partir du 1er janvier 2024, chaque logement de chaque immeuble collectif en Wallonie devra être équipé de compteurs individuels, et ce aux frais du propriétaire (sauf en cas d’impossibilité technique). Les locataires peuvent demander l’installation.
En savoir plus sur les compteurs individuels >>>.
Cas 1
Le bailleur installe une installation photovoltaïque sur un bâtiment dans lequel vit déjà un locataire. >>> l’installation fonctionne via le compteur du locataire.
Comme l’installation PV a été mise en place après la conclusion du bail, le contrat de location ne prévoit rien à ce sujet. Le locataire règle les factures d’électricité directement avec son fournisseur d’énergie, sans impliquer le bailleur à cet égard. Comme le compteur de l’installation est enregistré au nom du locataire, celui-ci bénéficie de l’électricité produite sans avoir à la payer. Si l’installation PV couvre la consommation d’électricité du locataire, il ne doit payer que les frais de base et le tarif prosumer. S’il consomme plus d’électricité, il doit bien sûr la payer de sa poche.
Le bailleur ne fait donc aucun bénéfice sur son investissement. Il pourrait souhaiter que le locataire participe d’une manière ou d’une autre à cet investissement, par exemple sous la forme d’un décompte des charges au prix moyen de l’électricité. C’est absolument illégal, car un bailleur ne peut pas vendre d’énergie sans licence appropriée !
Comment le bailleur peut-il maintenant couvrir ses frais ? La seule possibilité est une révision de loyer. Le locataire et le bailleur peuvent réviser le loyer entre le 9e et le 6e mois avant la fin de chaque période de trois ans. Un accord conclu en dehors de ces délais peut être contesté. Une modification du loyer ne peut avoir lieu que si le locataire et le bailleur sont d’accord et si le bail est enregistré. (Comment enregistrer un bail ?)
Si aucun accord n’est trouvé, une révision du loyer peut être demandée au tribunal. Dans ce cas, le bailleur doit pouvoir prouver que, suite à des travaux qu’il a fait réaliser à ses frais, la valeur locative a augmenté d’au moins 10%. Le juge décide alors librement de l’augmentation.
Cas 2
Le bailleur installe une installation PV avant que le bâtiment ne soit loué >>>
l’installation fonctionne ici aussi via le compteur du locataire.
Comme dans le cas 1, le locataire ne paie pas pour l’électricité produite par l’installation, mais pour la surconsommation, les frais de base & le tarif prosumer.
Il est donc conseillé au bailleur de connaître la production moyenne de l’installation (et donc le prix moyen de l’électricité produite). Lors de la conclusion du nouveau contrat de location, il peut fixer le prix de location à un niveau tel qu’il permettra de rentabiliser son investissement.
Pour le locataire, l’avantage est le suivant : il est moins touché par les fluctuations du marché de l’énergie, puisque le prix de la location reste le même et qu’il paie moins d’électricité (voire pas du tout).
