La loi Breyne protège le futur propriétaire contre le risque d’insolvabilité de l’entreprise. Elle lui garantit un contrat transparent contenant des informations complètes et correctes sur le projet, le prix total et les modalités de paiement. Le contrat contient entre autres :
- le prix total
- les délais d’achèvement
- les échéanciers de paiement
- les informations sur le permis de construire
- la date de début de la construction
- la description du terrain ou de la parcelle
- des plans et une description détaillés de la construction
En outre, la loi définit les responsabilités et prévoit des garanties financières. La plupart de ses dispositions sont strictement obligatoires, ce qui signifie qu’on ne peut pas y déroger.
Qui la loi Breyne protège-t-elle ?
La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente de logements offre une protection complète à celui qui
- fait construire un logement par un promoteur/constructeur,
- achète un logement (maison ou appartement) à construire (« achat sur plan »),
- achète un logement (maison ou appartement) en cours de construction (« contrat clé en main »).
La loi Breyne peut également s’appliquer à la vente d’une maison déjà existante si le vendeur s’engage à l’agrandir ou à la transformer de manière significative. Le prix total des transformations doit alors représenter au moins 80 % du prix de vente de la maison et être supérieur à 18.600 euros.
Quelles conditions doivent être remplies ?
- Le bien immobilier doit être destiné à un usage résidentiel ou à un usage professionnel et résidentiel.
- Le futur propriétaire doit, conformément au contrat, effectuer un ou plusieurs paiements avant l’achèvement complet des travaux.
Dans quels cas la loi Breyne ne s’applique-t-elle pas ?
Bien que la loi Breyne offre un large filet de sécurité, il existe des cas où elle ne s’applique pas.
Ceux qui travaillent avec plusieurs entrepreneurs distincts ne sont pas couverts. De même, la loi ne s’applique qu’aux biens immobiliers utilisés principalement à des fins résidentielles, bien qu’une utilisation mixte soit autorisée tant que la partie résidentielle est au moins aussi importante que la partie commerciale. En outre, la loi Breyne ne s’applique pas si l’acheteur n’est pas tenu d’effectuer des paiements pendant l’exécution du contrat. Cela signifie que dans ce cas, l’acheteur est tenu de payer le prix convenu une fois les travaux terminés.
Comment la loi me protège-t-elle ?
La loi Breyne offre notamment les garanties suivantes :
La loi interdit le paiement intégral des travaux avant même la signature de l’acte authentique. Le vendeur ne peut demander qu’un acompte qui ne peut pas dépasser 5 % du prix total.
Le solde doit être payé en plusieurs fois. Ces paiements ne peuvent pas être supérieures à la valeur des travaux déjà effectués.
Le prix total est fixé à l’avance.
La réception du logement doit se faire en deux phases : la réception provisoire et la réception définitive (au moins un an après la réception provisoire).
La réception provisoire
Le bien immobilier doit se trouver dans l’état prévu par le descriptif de construction. Les éventuels défauts doivent être consignés dans un procès-verbal. L’entrepreneur s’engage à remédier aux défauts constatés. À partir de la réception provisoire, l’acheteur est couvert pendant un an au cas où des vices cachés apparaîtraient ultérieurement.
La réception finale
Il s’agit d’une deuxième réception, au cours de laquelle on vérifie que les défauts constatés lors de la réception provisoire et les défauts apparus ultérieurement (qui relèvent de la responsabilité de l’entrepreneur) ont été corrigés. La réception définitive a lieu au plus tôt un an après la réception provisoire.
Un entrepreneur agréé est tenu de verser un montant égal à 5 % du prix total à titre de caution. Un entrepreneur non agréé doit fournir une garantie d’achèvement qui doit correspondre à 100 % de la valeur du prix du bâtiment.
Vous trouverez une liste des entrepreneurs agréés ici >>>.
L’entreprise est notamment responsable pendant dix ans de tout vice grave, apparent ou caché, qui compromet la solidité du logement.
Votre entrepreneur ne respecte pas le contrat ?
La loi Breyne stipule que l’entrepreneur doit respecter ses obligations conformément à son engagement. Il doit notamment réaliser les travaux prévus dans le délai et au prix convenus.
Si le promoteur ou l’entrepreneur ne respecte pas ces délais, vous avez droit à une indemnité. Cette indemnité doit être au moins égale au loyer normal du bien immobilier.
Qu’il s’agisse des délais ou d’autres défauts : Adressez une mise en demeure à l’entrepreneur, dans laquelle vous lui demandez de respecter le contrat. Si aucun accord n’est trouvé, l’affaire peut être portée devant les tribunaux.
