Colocations

Qu’est-ce qu’une colocation ?

Une colocation est un mode d’habitation dans lequel plusieurs locataires partagent une maison ou un appartement. Chacun dispose de sa propre chambre et partage certaines pièces communes telles que la cuisine, le salon, les sanitaires, etc. avec les autres colocataires.

Si deux personnes signent un contrat de location pour partager un appartement, il ne s’agit pas, d’un point de vue juridique, d’un contrat de colocation. Même si le propriétaire conclut des contrats individuels avec les locataires, il s’agit en pratique d’une colocation, mais pas d’un contrat de colocation.

Dans le cas d’un contrat de colocation, les locataires signent un seul contrat de location avec le propriétaire, mais ils signent en plus un pacte de colocation. Celui-ci définit leurs droits et leurs obligations.

Il n’existe pas de contrat de colocation sans pacte de colocation.

Le pacte de colocation est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de colocataires. Lorsqu’un nouveau colocataire emménage, un avenant au pacte de colocation est établi.

Que contient le pacte de colocation ?

• La répartition du loyer, si le bail ne contient aucune disposition à ce sujet.
• La répartition des charges communes et privées.
• L’inventaire du mobilier avec indication du colocataire qui en est propriétaire.
• Les modalités des contrats d’approvisionnement en eau, gaz, électricité, internet etc.
• Les modalités de souscription des contrats d’assurance pour le logement.
• Les modalités d’emménagement, de déménagement ou de remplacement d’un colocataire.
• Les conditions de dépôt et de libération de la garantie locative.
• Les modalités de règlement de litiges entre colocataires.

Résidence principale ou secondaire ?

La durée et les possibilités de résiliation d’un contrat de colocation dépendent du fait que les locataires désignent ou non le logement comme leur résidence principale. On distingue entre un contrat de colocation de droit commun et un contrat de colocation pour une résidence principale. Si un locataire souhaite faire du logement son lieu de résidence principale, il doit obtenir l’accord de tous les autres colocataires et du propriétaire.

Dans ce cas, le contrat de colocation est soumis aux règles applicables aux contrats de location de résidence principale en matière de durée du bail, de résiliation du bail par le propriétaire, de vente du bien immobilier loué, d’indexation et d’adaptation du loyer, de garantie locative, etc. Ces règles s’appliquent en combinaison avec les règles spécifiques aux contrats de colocation (par exemple, la résiliation anticipée par un colocataire).

Si tous les colocataires ne sont pas d’accord, les règles du droit commun s’appliquent en combinaison avec les règles relatives aux contrats de colocation, même si un colocataire est enregistré à l’adresse du logement.

Quatre règles supplémentaires, qui s’appliquent normalement aux baux de résidence principale, s’appliquent également :

• Il est possible de réviser les frais fixes et les charges à tout moment pendant la durée du bail.
• Le précompte immobilier ne peut être facturé aux colocataires.
• Un colocataire peut, dans des circonstances exceptionnelles, demander au propriétaire une prolongation du contrat de location.
• En cas de vente du bien loué, l’acheteur reprend les droits et obligations du propriétaire.

La solidarité des colocataires envers le bailleur

Tous les colocataires sont solidaires envers le bailleur. Cela signifie que le bailleur peut exiger de chaque colocataire le paiement intégral de toutes les créances. Il peut donc exiger de l’un d’entre eux le paiement de la totalité du loyer, sans répartition entre les différents colocataires. Le propriétaire peut choisir librement le colocataire auquel il adresse la demande de paiement. En cas de non-paiement, le bailleur peut demander aux autres colocataires de payer, successivement ou simultanément.  

La demande de paiement adressée à un colocataire s’applique toutefois également aux autres. C’est pourquoi le colocataire qui a payé la totalité de la dette peut se tourner vers les autres et leur réclamer leur partie individuelle.

Résiliation du bail par un colocataire

Un colocataire peut résilier le contrat de colocation à tout moment. Pour ce faire, il doit envoyer un préavis au propriétaire et à ses colocataires en respectant un préavis de trois mois.

Le colocataire qui a résilié son bail est libéré de ses obligations envers ses colocataires et ne doit pas payer de dédommagement, à condition qu’un locataire de remplacement ait été trouvé. Le locataire de remplacement doit être accepté par le propriétaire et ses colocataires. Ceux-ci ne peuvent toutefois refuser un colocataire que pour des raisons « valables ». Lors de l’emménagement du nouveau colocataire, les parties concluent un avenant au contrat de location.  

Si aucun colocataire n’est trouvé ou accepté, le colocataire sortant est tenu de verser une indemnité aux colocataires. Le montant de l’indemnité correspond au triple de sa part de loyer.

À chaque déménagement et emménagement d’un colocataire, les colocataires dressent un état des lieux. Celui-ci est joint en annexe à l’état des lieux initial.

Attention : si au moins la moitié des colocataires qui avaient signé le bail au départ ont résilié individuellement, le bailleur peut résilier le contrat de colocation avec un préavis de 6 mois.

Toutefois, cela ne s’applique que si la résiliation est envoyée à tous les colocataires restants dans un délai d’un mois après la dernière résiliation d’un colocataire.

Résiliation d’un bail par tous les colocataires

Tous les colocataires doivent signer la résiliation. Le type de contrat détermine à quel moment ils peuvent résilier et quel délai de préavis doit être respecté. Est-il soumis au droit commun ou s’agit-il d’un bail de résidence principale ?

Incidence sur les revenus de remplacement ou les pensions

Les personnes qui perçoivent des allocations de chômage, un revenu d’intégration, le revenu garanti pour les personnes âgées, des indemnités de maladies ou d’invalidité doivent se renseigner avant d’emménager dans une colocation. Le fait de partager un logement avec d’autres personnes aura une incidence sur le montant de leurs revenus.